一、功能及要求：

长沙市妇女联合会位于长沙市岳麓区金星中路465号，大楼总用地面积为6095.59㎡，于2003年6月建成，高24米，共6层，其中1、2层为长沙市妇女之家，3、4层为长沙市妇女培训活动中心，5层为长沙市妇联机关，6层为会议室；车辆出入口2个（含应急消防通道），具体情况如下：

1、总建筑面积：约8600㎡；

2、室外保洁区域面积：绿化面积约1200㎡；其它2300 ㎡。

3、停车位：室外公共停车位60个。

4、会议室：2楼200人会议室2个，20人会议室2个；5楼20人会议室1个；6楼400人大会议室1个；

5、洗手间：14个；

6、电梯：1台（上海三菱电梯）；

7、楼梯：办公大楼南北两边分别有一处楼梯通道；

8、中央空调：1、2楼装有中央空调（格力空调）；

9、其它情况：院落传达室1间；体育活动室1间；车辆道闸系统1套（百灵）；会议音频设备、投影系统4套；室外变配电箱1个（东盟箱式变电站50Hz 630Kva 2005年9月）；强电、弱电机房各1个。

二、相关标准：

物业管理考核实施细则

1、采购人对物业管理公司运营绩效实行考核，考核结果与物业费用支付挂钩。

2、《物业管理考核实施细则》将委托物业管理的工作划分为六个项目，合计分值为100分，每个项目满分值分别为：一是基础管理5分；二是设备设施维护维保20分；三是卫生保洁管理20 分；四是安全保卫管理25分；五是绿化养护管理10分；六是会务和服务20分。

3、物业管理考核方法：

3.1物业管理考核形式：每季度进行全面的考核评定。考核内容为六个项目见《物业管理考核实施细则》，满分为100分。

考核计分标准：95分（含）以上不予处罚，85分（含）以下每季度扣除应支付物业费1%，且每少1分，多扣除每季度应支付物业费费用1%元，以此类推，低于75分予以通报诫勉，连续两次考核低于60分，采购人有权解除合同。

3.2办公室负责对投标人的管理工作及服务质量进行监督，不定期督查人员到岗履职情况，公司管理人员二十四小时保持手机畅通。重要时期或紧急工作安排时电话打不通的，扣除考核计分5分/次。

3.3由于采购人为政府部门单位，接受上级各部门检查较多，如因物业管理服务不到位原因导致采购人受到上级通报或批评的，扣除考核计分5分/次。连续三个月内累计出现三次，采购人有权解除合同。

物业管理考核实施细则

三、技术规格：

一、物业管理委托事项

1、房屋建筑主体、公共建筑（室内墙体以外的所有部分）及配套设施的维护、管理；

2、设备、设施的运行、维护、管理；

（1）中央空调的定期保洁，日常监控；

（2）对物业管理范围内（配电间及入栋电缆除外）供电系统、电线电缆、电气照明及景观灯装置等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用；

（3）给排水系统的设备、设施，如水箱、给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护维修；

（4）电梯维护保养；

（5）定期对消防系统和设施进行维护、检修；

（6）车辆道闸系统。

3、公共区域的卫生保洁、垃圾日清外运、石材地毯清洗、办公楼楼顶的天沟定期疏通，以及所有物业范围内的除“四害”、下水道、化粪池的定期清理；

4、办公楼楼内卫生间、电梯、楼梯间、公共走廊和配套区设备设施用房等（即办公室、会议室、功能用房等门以外部分）的卫生保洁、开水供应、开水炉的定期消毒和除垢及办公楼外墙玻璃窗的清洗与保洁；

5、负责进出的人员、车辆登记、办公楼前坪等所有建筑的室内外的安全保卫、秩序维护；负责夜间巡逻，楼栋的夜间守护；电视监控值班；公共秩序维护，治安，消防报警、防抢防盗及其它突发事件处理；负责单位各类邮件、包裹、报刊杂志的代收、分发等。

6、根据办公室的要求，做好会议前的准备工作，布置好会议室。

7、物业管理范围的树木、花草、绿地等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。

8、其他采购方安排的相关工作。

二、项目人员配置要求

四、交付时间和地点：

委托管理期限: 服务期三年，合同一年一签（如投标人不能履行合同或达不到项目要求，采购人有权随时终止合同）。

注：请投标人充分考虑服务期（36个月）内物价水平及人员薪金的调整因素，服务期满一年后，如财政对本项目的预算无相应调整则服务费不作调整

采购人指定地点。

五、服务标准：

四、项目服务要求

1、保洁服务质量要求

1.1地面：各种瓷材地面洁净现本色，目视无纸屑、杂物、污渍、痰渍及粘附物。

1.2墙面：墙壁及天花板无尘、无蛛网，墙裙及踢角线无污渍，2米以下墙壁（瓷砖、木质等）现本色，无破损、无划痕、无污渍。

1.3门窗：在1米的距离内目视无灰障、污渍、粘附物，玻璃明亮，门锁、把手洁净，无污渍。

1.4灯具、开关：无尘、无污渍。

1.5室内物体表面无灰尘、无破损、无污渍、无粘附物。

1.6各种不锈钢产品（电梯厢内外、楼梯扶手、各类推车、拉闸门、栅栏等）无灰尘、无锈斑、无污渍、现本色。

1.7楼道、大厅、电梯厢内整洁，无杂物、污渍、痰渍及粘附物，扶手无灰尘、粘附物。

1.8垃圾桶（篓）、烟灰桶（缸）、潲水桶倾倒及时，表面无污渍、无粘附物。

1.9配餐间内整洁，物体摆放有序，地面干燥现本色，无杂物、油污油渍及粘附物。水池干净无污垢、无积水、通畅，室内无“四害”和小昆虫。

1.10卫生间地面干净，无污渍、积水、干燥现本色，天花板及墙面洁净无蛛网。便器洁净无黄渍、通畅，室内无异味，镜框、洗漱台及室内用具洁净。

1.11各类水池无积水、无污垢、无饭渣、通畅。

1.12各种挂牌清洁，无灰尘、无粘附物、无蛛网。

1.13外环境做到“九净”即路面净，路沿净，绿化带净，树坑墙根净，花坛花台花园净，阴沟天沟净，雨棚、窗户、阳台，角落净，屋面、墙面、排水沟净、果皮桶、垃圾箱外表净。

1.14实施零干扰清洁服务。领导班子办公室的卫生要求在领导上班前和下班后进行打扫，要保持卫生整洁。

1.15会议室会前会后要进行专门的打扫，要保持干净整洁。

1.16遇上级视察、文明创建等重大活动开展时，须无条件配合采购人搞好保洁工作。

1.17其他采购方安排的相关工作。

2、垃圾收集及外运要求：

物业范围内所有垃圾箱、桶等必须每天做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放，

无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站。

3、绿化养护要求：

3.1花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死枝及病虫害现象；

3.2定期进行苗木修剪、及时清除杂草，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率98％，草坪纯度95％；

3.3室内外花木摆放及养护；

3.1其他采购方安排的相关工作。

4、安全保卫要求：

4.1建立保安、外来人员、车辆、道路、消防报警值守及公共秩序等管理登记制度并认真落实，须相关人员24小时值班；

4.2严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入，环境秩序良好；

4.3维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行；

4.4做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处理突发事件；

4.5严格控制车辆出入，保证道路畅通，车辆停放有序，确保财产安全；

4.6按照岗位规定要求及时巡查，作好记录，及时报告和处理突发事件；

4.7定期组织开展消防演习或各级消防部门组织的消防培训，建立消防管理措施及发生火灾处理预案；确定重点防火部门，坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生；

4.8做好邮件、报刊杂志的收发登记及领取的传达，确保无邮件遗失、毁损，按时发放到位。

4.9加强与辖区消防大队、街道办事处、社区、派出所等单位的联系，积极配合好采购方处理好一般性安全事务。

4.10保安人员执勤时必须着装规范整齐、文明礼貌、认真履职，时刻维护长沙市妇联的形象。

5、设备、设施维保，水电维修要求：

5.1给排水系统设备运行维护：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

5.2供电系统设备管理维护：每天对管理范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；建立严格的电气维修制度，维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。避雷系统每年遥测一次。

5.3消防系统设备管理维护：在安全管理部门的指导下，定期对消防系统和设施进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；室外、室内消防栓、消防水带、消防水枪、干粉灭火器，每月检查二次，做好记录，发现故障及时报修，定期开展消防培训，提高人防技能。

5.4电梯维护要求：物业公司严格按照国家标准执行电梯维护保养的同时，配合采购方约定的电梯维保公司，建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证完备，定期进行维护保养；轿厢、井道保持清洁；因故障停梯，接到报修后维修人员应在5分钟内到达现场抢修，及时排除故障。

5.5空调系统运行维护：定期保洁空调设备，如冷暖两季开机前一次性对空调机过滤网的清洗，保证空调设备设施处于良好状态；空调系统出现运行故障后，及时通知第三方维修人员到达现场维修，并做好记录。

5.6房屋门窗维修要求：门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损的修理。确保门窗完好和正常使用，合格率100%。

6、会议服务要求

6.1会前准备服务要求

（1）会议接待室布置要求：与相关部门协商，请有关部门在会前将会议接待编导计划通知管理处，计划内容包括：会议接待时间、到会者身份、出席人数、接待规格、室内布置要求、桌椅摆放形式，管理处根据会议接待编导计划，帮助采购和进行会议接待室的布置，并根据会议接待布置经验提出合理化建议。

（2）在所有布置准备工作完毕后，请有关部门检查，并在会议接待前再自查一次，以避免会议接待准备出现差错。

6.2会务安全保障要求

（1）在会议召开前，对会场周围的环境进行安全检查，排除一切可疑因素，同时对服务保障工作进行全面自查，如全部设备、保洁、绿化、秩序维护等工作，确保万无一失。

（2）准备“紧急情况处理方案”，做到有备无患。

（3）对与会议有关的场所、设备、建筑、陈设等，派员对会议接待场地进行安检，做好安全检查工作，消除易燃物品，排除一切不安全因素，确保大会的安全。

（4）当重要活动需要特殊安排时（如接待重要贵宾、升旗仪式等），配合有关部门拟定执行计划，并按计划演练，确保完满完成任务。

6.3 会议工作的要求

（1）在会议前检查灯光、空调、影视音响设备是否正常，有异常的及时向有关领导报告并对能维修的及时进行维修，保证不耽误会议的进行。

（2）提前仔细做好会议室的桌、凳和地板的清洁保洁工作，保证给与会人员一个舒适整洁的会议环境。

（3）注意做好自己的仪容仪表，穿上标志明显的工作服，佩戴工作牌，提前30 分钟到场。

（4）提前将消毒过的茶杯按位置摆放好，准备好茶叶，提前在会议室门外面带笑容等待迎接到会的人员。

（5）投标人在接到会议通知后，应在短时间内作出详尽的会务安排并及时向相关部门汇报，在得到批准后，尽快落实执行；管理处根据需要，提前一天按要求布置好现场；提前一天对会议室进行全面检查，并与会议主办单位保持联系，对座位数、名位牌、会标等进行核对，同时加大力度对影视、音响设备、灯光、花卉摆设、茶水、茶杯准备、卫生情况、进出通道进行检查，要求达标后对会议室进行封闭管理，无关人员禁止进入会议室；服务员在穿戴整齐和端正仪表后，提前1 个小时到岗，并提前在会议室门外面带笑容站好等待迎接参会人员。

6.4 会议接待保密要求

（1）投标人平时做好员工安全保密方面的培训，会议前对员工重申保密纪律，做好防范教育工作，确保不出闪失。

（2）在所有会议接待准备完成后，会议接待服务主要靠会议接待服务人员，其他人员都应回避，并根据各自岗位规定恪尽职守。

（3）会议接待服务人员做好宾客迎接、安排就座、沏茶、补茶水、送客等全方位的服务。会议接待服务人员将相关物品送到门口，由会议有关部门指定专人为宾客服务。

（4）会议接待服务员举止大方，并根据领导饮用茶水的习惯每隔15 分钟加茶水一次。

（5）管理员负责对现场的服务工作人员进行监督检查，巡视会议室的准备情况和会议的进行情况，如发生突发事件及时应对。

（6）会议结束之前，部分会议接待服务人员提前做好与会人员的迎送准备工作，并为不熟悉会场环境的与会人员引导带路。

（7）会议接待结束后，管理处立即安排人员，按要求恢复会前模样，清除会议桌上的物品、清除室内垃圾、清除可能出现的隐患，关电器、关电源、关锁门窗及搬运桌椅等，最后再检查一次，做好相关记录，确保不留任何隐患。

（8）做好会场的清场工作。

（9）遇到有遗留物品，由管理处进行处理，不得擅自决定留用。

（10）对拾到的物品如钥匙、手机、钱包、资料等一律上交有关部门，由有关部门负责寻找失主。

（11）对会议中颁发的通知、日程安排及一切文件均上交有关部门统一处理。

7、体育活动室服务要求

7.1服务人员做好体育活动室的清扫保洁工作，保持场地干净整洁。

7.2定时做好体育活动室开门和关门工作，做到人离电断，门窗关好。

7.3服务人员负责活动中心的设施管理，在离场前对所有设备进行检查，如有设施故障及时报告采购方相关管理人员。

8、物业档案管理要求

8.1验收档案、图则、业户资料、管理制度、合约及附件设备设施及保养制度、财务报告、员工人事资料等档案要求集中存档，文件柜要求上锁，未经主管许可，他人不得动用。

8.2档案资料必须按规定要求存档，做到图有袋、文有夹，报告类文件编目录索引，档案类文件有存档文件清单及编号目录。

8.3在工作范围内获得档案资料，业户单位或个人资料等均属工作保密范围。档案资料其他工作人员未经许可禁止查阅。

9、节能降耗要求

9.1依据设施设备现场运行环境，制定节能降耗的技术方案及管理方案。

9.2机电设施设备各系统节能降耗，降低运行成本。

9.3对电梯、中央空调等系统运行时间及时做出调整，提高设备的运行寿命，达到节能降耗要求。

10、其它服务要求：

10.1投标人的全体服务人员服务须热情，能做到认人认车，笑脸相迎；

10.2投标人的相关服务人员须签署保密协议，采购人的相关资料、文件和会议内容等都属于保密内容，严禁外泄；

六、验收标准：

项目验收

（1）项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由成交人承担，验收报告作为申请付款的凭证之一。

（2）验收过程中产生纠纷的，由质量技术监督部门认定的检测机构检测,如为成交人原因造成的，由成交人承担检测费用；否则，由采购人承担。

（3）项目验收不合格，由成交人返工直至合格，有关返工、再行验收，以及给采购人造成的损失等费用由成交人承担。连续两次项目验收不合格的，采购人可终止合同，另行按规定选择其他供应商采购，由此带来的一切损失由成交人承担。

七、其他要求：

一、项目其它要求

1、因中标人责任造成财产损失或丢失，中标人须负责全额赔偿。

2、中标人须按规定购买中标人公司工作人员的各类保险，其费用由中标人自行承担。

3、中标人公司员工统一着装，佩戴工牌，持有岗位需要的上岗证和健康证，其费用由中标人自行承担。

4、中标人无对外收费权。

5、中标人应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生；

6、中标人公司员工餐饮自理。

7、中标人公司员工生活用电用水及其它物耗费用均由物业公司承担。

8、中标人的日常生产工具由中标人自行管理。

9、中标人合同期满、退出服务时，需移交采购方购置的全部设备、设施档案资料及各种历史资料便于其他公司接手工作。

10、项目负责人工作日上班时间必须在采购方办公（由采购方提供办公室）。

11、中标人负责中央空调主机、电梯的管理，负责与维保单位衔接，维保合同及费用由采购人负责；灭“四害”由中标人与虫控公司签订合同，中标人负责日常管理；绿化所需肥料、农药费用；其他设备、设施，水电维修、维护工作及工具由中标人配合采购人进行，中标人须负责单次500元以下的小型维修维护材料费，超出范围及时上报采购人，并协助处理。大宗耗材的费用不包括在报价内。

二、结算方法

1、支付方式：长沙市妇女联合会（通过国库集中支付）。

2、付款方式：按月支付，签订合同后，下个月的15日前支付上月的物业管理服务费款项（如遇节假日后延）。

3、本项目采用费用包干方式，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的人员工资（不能低于长沙市最低工资标准）、社保、高温费、保洁材料工具费、服装费、 税率、利润等所有费用。一旦中标，费用计算出现任何遗漏，均由中标人承担，学校不再支付任何费用。

4、投标人在开标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

对于上述项目要求，供应商应在响应文件中进行回应，作出承诺及说明。

采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。